Топ-100
Главная Статьи Рынок недвижимости в Турции: реальные факты, цифры, динамика цен

Рынок недвижимости в Турции: реальные факты, цифры, динамика цен

Все о недвижимости

09.12.2020

Мы продолжаем наши экспертные обзоры об инвестициях в турецкую недвижимость. Чтобы разобраться, насколько выгодно инвестировать в покупку квадратных метров, рассмотрим статистические данные, изменение спроса и цен на рынке жилья в Турции.

Динамика цен и обстановка на рынке недвижимости Турции 2015-2020 год

В 2015-2016 годах рынок недвижимости Турции (в особенности вторичной) существенно просел. Причиной тому стали два основных фактора: накаленные взаимоотношения с Россией из-за сбитого самолета, а также политическая нестабильность и попытка государственного переворота внутри страны. Российским гражданам был запрещен въезд на территорию Турецкой Республики, что и повлекло за собой обвал рынка. Особенно пострадали популярные среди иностранцев курортные города Анталья, Аланья, где как раз собственники вторичной недвижимости стали массово продавать объекты. 

Строительные компании со своей стороны старались сохранить существующую ценовую политику, но наряду с этим, чтобы всё-таки продавать жилье, вынуждены были внедрять разнообразные кампании в виде скидок и рассрочки платежа на длительный срок.

В 2017 году ситуация постепенно стабилизируется. На тот период цены на апартаменты оставались достаточно бюджетными. Иностранный покупатель мог приобрести квартиру 1+1 в новом жилом комплексе в Алании за порядка 35 000 евро, апартаменты 2+1 – от 45 000 евро. В данном случае я имею в виду новые объекты, которые юридически могли быть «вторичкой», а по факту являлись первичным жильем. 

Несмотря на вполне обоснованные опасения иностранных инвесторов относительно будущей ситуации и того, как договорятся главы двух держав, рынок недвижимости всё же понемногу возобновлялся.  Были запущены регулярные авиаперелеты. Люди перестали бояться и снова начали задумываться о покупке собственности в Турции.  

Инвестиции в недвижимость Турции

В конце 2017 – в 2018 году отмечается постепенный рост стоимости квадратного метра. Так, хорошую квартиру 1+1 в приличном районе на вторичном рынке можно было купить уже за 40 000 - 45 000 евро. В общем цены на любую «вторичку» выросли на 5 000 - 7 000 евро. Наряду с этим стоимость недвижимости от застройщика оставалась на прежнем уровне. Девелоперы не снижали цены, но при этом старались привлечь покупателей проведением разных рекламных кампаний. 

2019 год ознаменовался резким скачком продаж, на что повлияло несколько факторов. Так, местные риелторские агентства сыграли на увеличении налога на недвижимость: если ранее он составлял 3% от кадастровой стоимости объекта, то в феврале 2019 года повысился до 4%. Разница в 1% позволила агентствам стимулировать покупателя к приобретению квартиры, чтобы тем самым успеть сэкономить на налогообложении. На протяжении всего года, вплоть до февраля рынок оставался очень активным, огромное количество инвесторов купило собственность в этот период. 

В 2019 году рост цен составил порядка 1 000 – 2 000 евро за объект по сравнению с 2017-2018 гг. На примере курорта Алании, стоимость квартиры 1+1 составила 52 000 – 60 000 евро. Верхний порог суммы - это жилье в районе Махмутлар с видом на море. В более престижных районах, например в центре Алании, апартаменты 1+1 с хорошим видом стоили уже 60 000 – 80 000 евро, а качественные квартиры 2+1 – от 80 000 евро. Цена существенно зависела от расположения квартиры: дороже на верхних этажах с панорамным видом из окон, чем аналогичные варианты, но без хороших видовых характеристик.  

Наступивший 2020 год ознаменовался очень активным заключением сделок и ростом стоимости квадратного метра. И если бы не пандемия, это однозначно был бы пиковый период для рынка недвижимости. 

Рынок недвижимости Турции

Несмотря на сложную ситуацию из-за коронавируса, цены на рынке держались на стабильном уровне и не падали. Турецкие девелоперы, риелторские агентства и продавцы понимали, что всё это когда-то закончится и начнется большой бум продаж. К тому же, они достаточно быстро сориентировались в ситуации и запустили онлайн-продажи.

Наряду с этим за текущий год вырос средний чек запроса от покупателя – ориентировочно на 50%, что по большей части связано с отсутствием бюджетных предложений на рынке. Если в начале года он был 30 000 – 40 000 евро, то сейчас – 55 000 – 75 000 евро. 

Что касается стоимости объектов, на вторичном рынке Алании представлены разнообразные варианты квартир. Чтобы получить средний срез цен на рынке в 2020 году, возьмем за основу апартаменты в новом добротном жилом комплексе с хорошей инфраструктурой и панорамными видами из окон. В таких многоквартирных домах можно приобрести: 

  • Квартиру 1+1 ориентировочно за € 60 000.

Безусловно, есть предложения и за € 45 000, но надо понимать, что это будет жилье из старого жилого фонда со слабо развитой инфраструктурой (например, только открытым бассейном). 

  • Квартиру панировкой 2+1 за € 80 000 – 100 000 и выше. Цена зависит от Ваших запросов. 
  • Апартаменты 3+1 в среднем будут стоит в районе € 110 000 – 120 000. 

Элитная недвижимость и в частности виллы у моря также подорожали. Если в 2018 году на вторичном рынке можно было найти виллы 2+1, 3+1 за €100 000, то на сегодняшний день приличная вилла с аналогичной планировки обойдется инвестору в среднем в €150 000. Безусловно, есть варианты и подороже, и подешевле. 

По официальной статистике осенью 2020 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Турции достигла своего исторического максимума - 3 530 турецких лир (около 380 евро). Показатель роста цен за год составил порядка 25,9% по территории всей страны. Наибольший рост стоимости жилья был зафиксирован в провинции Анталия, где апартаменты выросли в цене на 38% за год. 

Вторая немаловажная причина роста цен – повышение стоимости строительных материалов, так как девелоперы не хотят работать в убыток (индекс цен на стройматериалы вырос почти на 7,5% по сравнению с 2019 годом).

Как изменились цены и спрос покупателей недвижимости по районам Алании? 

Стоит отметить, что в данном случае выбор района и объекта полностью зависит от бюджета покупателя и целей покупки. 

К примеру, спрос на центральную часть Алании, благодаря знаменитому пляжу Клеопатры, не поменялся. Конечно, не все покупатели могут позволить себе приобрести жилье в центре города. Стоимость квартиры 1+1 на этапе строительства в центре Алании составляет порядка € 60 000 - 65 000, на готовые квартиры – € 75 000 - 80 000 и даже € 90 000. Апартаменты 2+1 уже можно приобрести за € 100 000 – 130 000 и даже € 150 000, в зависимости от уровня жилого комплекса и расположения. 

Всё также остается на пике популярности среди инвесторов из-за рубежа район Махмутлар. Он имеет несколько недостатков (не очень хорошие каменистые пляжи, плотная застройка, отчего достаточно сложно найти апартаменты с видом на море) и намного больше преимуществ (благоустройство, качественная недвижимость, русская мини-диаспора и т.д.). Купить квартиру 1+1 в не новом доме можно за € 38 000 – 40 000. Аналогичное жилье в новом жилом комплексе с инфраструктурой обойдется уже порядка € 60 000 – 65 000. 

Инвестирование в турецкую недвижимость

Что изменилось во время карантина в Турции?

В 2020 году произошли существенные изменения в Турции, в том числе и в сфере продаж недвижимости. Часть из них непосредственно связана со всеобщим карантином из-за коронавируса. 

Несмотря на карантин, проведение сделок купли-продажи не прекращалось. Приобрести любой тип недвижимости – дома, квартиры, виллы, земельные участки – иностранцы могут онлайн. Процедура покупки состоит из двух этапов:

  • Выбор жилья путем онлайн просмотров. 
  • Дистанционная покупка. 

У покупателей есть возможность оформить все документы онлайн на законных основаниях и без рисков. 

Наряду с этим постепенно повысился спрос на жилье со стороны местных и иностранных покупателей. Главная причина увеличения продаж – антикризисная программа правительства и государственных банков, согласно которой ипотечные кредиты для турецких граждан выдавались под 0,1 % (действовала до сентября 2020 года). В южные регионы Турции, в частности, в Аланию начали приезжать турки из восточных провинций и скупать виллы, квартиры, дома. За 6 месяцев 2020 года только в Алании было продано 5 901 объект, что на 1 000 больше нежели за тот же период 2019 года. 

На активный спрос иностранных инвесторов значительно повлияло снижение порога инвестиций в недвижимость до 250 тысяч долларов США для получения гражданства. А, как говорится, в наше время второй паспорт никому не помешает.

Стоит упомянуть о еще одном немаловажном изменении, введенном правительством Турции: с 1 сентября 2020 года любые сделки с недвижимостью, будь то аренда или продажа, могут проходить исключительно при участии лицензированных риелторских агентств и риелторов. Все другие помощники, частные агенты и фирмы, работающие без лицензии – вне закона. За нарушение установленного порядка предусмотрен штраф в размере 25 000 турецких лир.

Во время карантина и после ослабления строгих мер самоизоляции, была отмечена смена приоритетов в выборе объектов недвижимости среди турецких и иностранных покупателей.

Приведу главные из них: 

  1. Выросла популярность покупки земельных участков под строительство.
  2. Приобретение домов и вилл с собственной придомовой территорией увеличилось в несколько раз по сравнению с периодом до коронавируса. Пандемия дала многим людям понять, что квартира – это хорошо, но в сложившихся условиях и возможных карантинных ограничениях, лучше иметь свой участок у дома, сад, где можно проводить время на свежем воздухе. 
  3. Покупатели, предпочитающие квартиры в жилых комплексах, стали отдавать предпочтение просторным апартаментам с большими террасами или собственным выходом во двор. 
  4. Из-за перехода на удаленную работу, многие инвестора стали интересоваться квартирами с рабочей зоной или кабинетом.
  5. Возрос интерес людей к покупке жилья в малоэтажных домах. Руководствуются покупатели тем же принципом, что и при выборе отдельно стоящих домов – избежать большого скопления людей. 

Добавлю, что в 2020 году турецкое правительство дополнительно оказывало посильную помощь своим гражданам – снабжало бесплатными масками, вводило отсрочки выплат налогов и кредитов для местного бизнеса, всесторонне поддерживало предпринимателей, ввело запрет на увольнение сотрудников с работы. Этот факт дальновидным инвесторам из-за рубежа также стоит отметить, ведь имея турецкое гражданство они могут рассчитывать на аналогичную поддержку. 

Стоит ли инвестировать в недвижимость Турции сейчас

Большинство стран мира периодически сталкиваются с политическими и экономическими кризисами – таковы реалии сегодняшних дней. Однако, как показывает практика, во все времена вложения в покупку недвижимого имущества были и остаются выгодным способом сохранить и увеличить свой капитал. 

Турция и её курортная недвижимость занимают ведущие позиции среди других держав, позволяя выгодно инвестировать деньги, независимо от меняющихся внешних обстоятельств. В качестве наглядного примера, демонстрирующего насколько удачным для инвесторов была покупка турецкой недвижимости, приведу официальные данные о продажах жилья и динамике цен за минувшее десятилетие. 

Год

Количество проданных объектов

Рост цен на недвижимость

2010

607 000

2,19%

2011

708 000

11,34 %

2012

701 000

12 %

2013

1 млн 157 тыс 190 объектов

14,75 %

2014

1 млн 165 тыс 381 объект

24 %

2015

1 млн 289 тыс 320 объектов

20 %

2016

1 млн 341 тыс 453 объектов

14 %

2017

1 млн 409 тыс 314 объектов

16 %

2018

1 млн 375 тыс 398 объектов

9,69 %

2019

1 млн 348 тыс 728 объектов

9,92 %


Несмотря на неизменную позицию турецких девелоперов что до стоимости квадратного метра, они готовы предложить покупателям более гибкие условия продажи. Всё также действуют программы ипотечного кредитования иностранцев и беспроцентная рассрочка платежа от застройщика. На вторичном рынке, в зависимости от настроя собственника, можно подобрать интересные варианты по цене и характеристикам. 

Не только агентства недвижимости, но и правительство Турции сделало всё возможное, чтобы иностранные покупатели без риска для своего здоровья могли покупать курортное жилье дистанционно. 

И, безусловно, стоит понимать, что в ближайшее время вся эта ситуация с коронавирусом, карантинными ограничениями, паникой и закрытием границ обязательно нормализуется. Недвижимость останется залогом стабильности Вашего будущего, надежным активом и объектом для выгодных капиталовложений. 

Что предлагает турецкий рынок потенциальному инвестору в 2020 - 2021 году

Турецкие риелторы и застройщики уверены в том, что вспышка коронавируса и другие негативные события не помешают им достигнуть цели и продать на конец года около 1,4 миллиона единиц недвижимого имущества. На август 2020 г. было реализовано порядка 1 миллиона домов и квартир, что показывает 42-процентный рост в годовом исчислении. 

Строительные компании уже продали большую часть объектов, которые были у них в наличии. И сейчас многие крупные девелоперы начали реализовывать проекты 2021 и даже 2022 года. 

Что касается разнообразия недвижимости на рынке, для покупателя всё также остаются доступны: покупка жилья для сдачи в аренду или перепродажи, квартиры на стадии строительства по выгодной цене и полностью готовые к проживанию новые апартаменты, дома, виллы, ликвидная «вторичка».  В целом, есть все предпосылки к тому, что на ближайшие годы эта тенденция сохранится. 

Инвестиции в недвижимость Турции

Варианты жилья и их доходность

Доходность капиталовложений в недвижимость полностью зависит от правильного выбора объекта. Имеет значение не только тип жилья, но и его характеристики, расположение, схемы инвестирования. 

Наиболее популярные схемы инвестирования в недвижимость Турции: 

  1. Покупка квартиры в строящемся доме. 

Приобретение на ранней стадии строительства позволяет сэкономить до 30 % от окончательной стоимости жилья. В среднем прирост капитала за год-полтора при инвестициях в строительство – около 20-25% 

  1. Перепродажа жилья на вторичном рынке. 

Прибыль от перепродажи качественной собственности на вторичном рынке – ориентировочно 10-13 %. 

  1. Приобретение недвижимости для сдачи в аренду

Доходность от сдачи в аренду жилья в Турции зависит от его характеристик и типа аренды (долгосрочная, краткосрочная). В среднем она составляет 7-10 % в год. 

Чтобы сделать выгодное вложение своих сбережений, заранее просчитать любые риски, рекомендую обращаться в профессиональные риелторские агентства. 

Стоит ли покупать недвижимость в Турции в ближайшем будущем? Решение принимаете только Вы. Учитывая тенденции на рынке, настрой девелоперских компаний и частных продавцов, снижения цен пока не предвидится. Поэтому возможно, что именно сейчас – наиболее благоприятный момент для инвестиций. 

Инна Велева

Руководитель отдела продаж

Другие статьи автора