Управление недвижимостью в Турции: что нужно знать будущим владельцам жилья

Покупка квартиры в Турции – заветная мечта многих иностранных инвесторов. Солнце, чистое море, благоустроенные пляжи, высокий уровень жизни – всё это бессрочно будет доступно вам сразу же после оформления сделки купли продажи и заселения в собственные апартаменты. 

Как правило, все современные квартиры в курортных городах Турции располагаются в рамках жилых комплексов с собственной инфраструктурой. По сути, комплекс – это закрытая территория, где созданы удобные для жителей условия жизни и атмосфера, есть свои правила проживания и эксплуатации.

Поэтому, стоит заранее ознакомиться с принципами управления комплексом и его жилым кодексом. В особенности это актуально при покупке жилья в обжитом доме, на вторичном рынке, если вы планируете переезд на ПМЖ или сдачу недвижимости в аренду. Так как в уставе управляющей компании, утвержденной жильцами дома, могут быть прописаны правила, которые именно для вас окажутся неприемлемыми. 

Например, может быть запрещена сдача в аренду квартир, домашние животные, пользование объектами инфраструктуры гостями комплекса, организация барбекю на террасе, заезд гостевого транспорта на придомовую парковку, шумное поведение после 23:00, плаванье детей в бассейне без купальных костюмов и другие правила проживания. Однако, такие строгие правила встречаются крайне редко.

Помимо жилищного кодекса, многие иностранцы впервые сталкиваются с таким понятием, как aidat или ежемесячная оплата за обслуживание ЖК. Получить актуальную информацию по айдату и кодексу для конкретного комплекса Вы можете либо напрямую у застройщика и его управляющей компании, либо у агентства недвижимости до оформления покупки. 

В нашей статье я расскажу вам, как происходит администрирование недвижимостью, установление правил в жилых комплексах Алании и как сами жильцы могут влиять на управление в доме. 

Собрания по управлению недвижимостью

В Турции действует закон о кондоминиуме, согласно которому владельцы недвижимости непосредственно участвуют в управлении жилым комплексом. Какую управляющую компанию выбрать – личное дело собственников. На практике если дом только построен, то первые год-два обязанности администратора комплекса выполнял застройщик. Ведь в таких случаях любые неисправности или поломки будут устраняться оперативно и без дополнительной оплаты с жильцов.  

Все вопросы касающиеся управления недвижимостью и правил проживания решаются голосованием на специально организованном собрании. Чтобы собрание соответствовало букве закона, в обязательном порядке соблюдаются несколько правил. 

• Владельцам квартир рассылаются приглашения с указанием даты, времени и адреса проведения собрания. В приглашении указывается информация о вопросах, которые будут обсуждаться (например, плата по айдату, выбор членов управления комплексом, обязанности управляющего недвижимостью, спектр предоставляемых услуг и т.д.). Такие встречи организовываются ежегодно в начале года и повторно через месяц. Если на первом собрании не присутствовало достаточное количество собственников (большинство составляет от 51%). На повторной встрече присутствие большинства уже не имеет значение и не влияет на принятие решения. 
• Приглашение отправляется абсолютно всем владельцам, а его копия размещаются на доске объявлений. Передать приглашение можно либо лично, либо, если владелец не в Турции, заказным письмом по адресу проживания.
• На первой встрече составляется официальный список присутствующих. Возле своей фамилии каждый участник ставит подпись, чем подтверждает присутствие. Отсутствие кворума считается основной причиной для проведения второго собрания. Если на него не явится ни один человек, все решения может принимать единолично организатор собрания. 

Частый вопрос от наших клиентов - как быть тем собственникам, кто не может приехать на встречу? Вы составляете нотариальную доверенность на право управления недвижимостью на своих соседей или знакомых и пересылаете её по электронной почте. Они получают законные полномочия представлять ваши интересы и отдавать свой голос за вас. 

Собрание проводит управляющий. Он поднимает текущие вопросы на рассмотрение, предоставляет присутствующим годовой отчет о расходах (ремонт, затраты на освещение территории общего пользования, заработная плата персонала и т.п.) и доходах (общая сумма, собранная по айдату со всех жильцов). 

На практике далеко не все присутствующие владеют турецким языком. Чтобы соблюсти правомерность встречи, в больших ЖК застройщик или управляющая компания приглашают переводчика. Если переводчика по тем или иным причинам нет, некоторые агентства недвижимости отправляют на собрание к своим клиентам одного из своих менеджеров, владеющих турецким языком. 

Выбор совета

После подсчета присутствующих, одним из первых принимается решение по вопросу о назначении председателя собрания и секретаря. Важно знать, что предыдущий управляющий не может избираться председателем встречи. 

Обязанности управляющего недвижимостью и его кандидатура определяются каждый год на очередном собрании жильцов. 

Плата за управление недвижимостью

Что входит в обслуживание и какова будет итоговая сумма расходов, решают жильцы. Какие основные статьи затрат на обслуживание ЖК?

Во-первых, это Aidat, который обязуются платить все жители комплекса. Общая сумма по айдату делится поровну между владельцами квартир, независимо от срока проживания, пользования теми или иными объектами инфраструктуры и других факторов. Однако в некоторых комплексах Айдат зависит от площади. Например, собственник квартиры 1+1 вносит 30 евро, а владелец апартаментов 2+1 в этом же комплексе платит 40 евро по айдату. В случае неуплаты управляющая фирма может подать в суд на собственника. 

Практически в каждом доме в Турции есть капыджи или смотритель. Он ухаживает за комплексом, убирает на лестничных площадках, в лифтах, передает почту. В большом жилом комплексе, как правило, для смотрителя выделяется отдельная квартира, аренду которой и коммунальные расходы оплачивают в складчину жильцы. То же самое касается и заработной платы капыджи, управляющего, а также других служащих ЖК (заместитель управляющего, охранник, бухгалтер и т.п.). Все вопросы, касающиеся необходимого количества обслуживающего персонала, их зарплат, аренды квартиры для капыджи вы можете поднимать на собрании и, как подтверждать, так и опротестовывать те или иные решения. 

Во-вторых, помимо айдата комплексу может понадобится ремонт, на что с жильцов взимается дополнительная плата. Эта сумма определяется на собрании и вписывается в отчет о принятых решениях. В документе, выставляемом собственнику для оплаты, помимо айдата указывается отдельно дополнительный платеж и точное название ремонтных работ. 

Снизить сумму по айдату можно, если, например, ограничить функционирование некоторых объектов общественного пользования: включать подогреваемый бассейн только по определенному графику или вовсе не пользоваться им, либо отказаться от круглосуточной охраны комплекса, организовать уборку лестничной клетки самостоятельно по графику дежурства и т.п. В Турции на этот счет полная демократия и всё в руках самих жильцов. 

Плата за управление недвижимостью в Турции зависит от региона и предоставляемых услуг, и может составлять как более 1000 евро в год для элитных жилых комплексов, так и 30-50 евро для небольших ЖК с минимальным набором инфраструктуры. 

Термины в обслуживании недвижимости

Kat Mülkiyeti Kanunu - Закон о Собственности

Yönetim Planı - План Управления

Site Yönetimi - Управление Комплексом

Toplantı Vekaleti - Доверенность на участие в собрании

Tapu - Свидетельство о собственности

Toplantı Gündemi - Повестка собрания

Aidat - Плата за обслуживание комплекса

Davetiye Dağıtım Cetveli - Акт о доставке приглашений

Tebligat - Официальное приглашение 

İadeli Taahhütlü Mektup - Заказное письмо

Karar Defteri - Отчет о принятых решениях

İşletme Defteri - Бухгалтерская книга

Hazirun Cetveli - Список участников

Çoğunluk - Большинство (не менее 51%)

Site Yöneticisi - Управляющий

Denetim Kurulu - Совет

Sulh Hukuk Mahkemesi - Окружной Суд