Что нужно знать о договоре купли-продажи недвижимости в Турции

Турецкое законодательство позволяет иностранным гражданам за короткий срок стать полноправным собственником качественной недвижимости в курортной стране. Процесс покупки простой и понятный. Тем не менее перед тем, как приступить к поиску объекта, рекомендуем внимательно изучить юридическую сторону процедуры заключения сделки. 

Выбрав апартаменты, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости в Турции. Это важный этап, на котором согласовываются и фиксируются основные положения соглашения. В нашей статье рассмотрим подробно все нюансы, которые касаются подписания официального документа. 

Как оформляется договор купли-продажи недвижимости

Для заключения контракта на приобретение недвижимости покупателю понадобится только заграничный паспорт и авансовый задаток (сумма в размере около 1000 €), который подтверждает серьезность его намерений. 

По законодательству Турецкой Республики, все контракты купли-продажи недвижимости должны соответствовать определенным стандартам.  А именно: 

Общие требования по форме 

• Статья 213 гласит, что договор купли-продажи недвижимости является действительным тогда, когда документ оформлен в строгом соответствии с законодательными нормами.
• Статья 26 Закона № 2644 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» («Tapu Kanunu»): любой контракт, подразумевающий передачу права собственности или других прав на недвижимость (например, прав на временное пользование, передачу в залог, оформление ипотечного кредитования) действителен при заключении соглашения в уполномоченном органе – Кадастровом управлении или Tapu Sicil Müdürlüğü. Соответственно, действительной будет считаться только та сделка, которая была совершена и зарегистрирована в Кадастровом отделе. 

Оформление договора купли-продажи недвижимости при участии нотариуса

• В Турецкой Республике предусмотрен закон №1512 «О работе нотариата», в котором описываются положения законного оформления контрактов на покупку недвижимости.  Условия договора купли-продажи недвижимости подразумевают четкое указание намерений продавца реализовать свою собственность и переоформить TAPU на конкретного покупателя. Инвестор, в свою очередь, письменно подтверждает решение приобрести недвижимое имущество в соответствии с условиями, прописанными в официальном документе. 
• Контракт о покупке жилья в Турции считается действительным, если он был оформлен в нотариальной конторе. В документе фиксируется вся информация об объекте продажи, данные продавца и покупателя. Недопустимо наличие какой-либо неопределенности или неточностей. 
• Следует отметить, что при подписании контракта продавец может не являться собственником апартаментов. В частности, речь идет о долевых соглашениях между владельцем земельного участка и застройщиком, когда последний получает оплату за работу не денежными средствами, а частью квартир в возведенном жилом комплексе, согласно графику строительства и взаимных расчетов. В результате строительная компания для привлечения дополнительных финансов со стороны имеет право заключить нотариальный договор с покупателем жилья на выгодных для него условиях, не имея при этом на руках свидетельства о праве собственности на строящуюся недвижимость. 
• Договор, заключаемый между покупателем и продавцом, либо их официальными представителями по доверенности, может быть зарегистрирован в одностороннем порядке в Кадастровой палате, в том числе и тогда, когда в документе это прямо не указывается. Продавец по договору, который не является владельцем или его официальным представителем, не имеет права зарегистрировать контракт при отсутствии собственника реализуемого объекта. 
• Все договора, заключенные в Кадастровом управлении, гарантируют выполнение условий сделки перед покупателем, который впоследствии станет владельцем объекта, даже третьими лицами. Данное условие – очень важный момент и страховка для инвестора, внесшего авансовый платеж за недвижимое имущество. 
• Если договор не исполняется на протяжении 5 лет с момента его официального заключения, тогда он автоматически удаляется из регистрационного каталога. 

Что должен содержать в себе договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи объекта недвижимости должен содержать следующую информацию:

1. Все официальные сведения о собственнике и покупателе. 
2. Полные данные о реализуемом недвижимом имуществе, которое выступает предметом контракта. В частности, речь идет о планировочных решениях, этажности, характеристиках строительных технологий и работ, дате окончания строительства и оформлении технического паспорта (при покупке от застройщика), а также другую информацию. 
3. Сумма покупки и условия осуществления оплаты.
4. Права и обязанности владельца и инвестора. 
5. Правовые процедуры и законодательные нормы. 

Обязательными документами при подписании договора о покупке недвижимости в Турции являются: оригинал и копия загранпаспорта или какое-либо другое удостоверение личности покупателя. Кроме того, при оформлении документа стороны сделки предоставляют информацию о фамилии и имени родителей. 

Юридические последствия договора купли-продажи недвижимости

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Турции несет ряд юридических последствий для сторон. А именно: 

• Заключенный контракт не означает, что право собственности автоматически переходит к инвестору. 
• Если документ был составлен и подписан в соответствии с законодательными нормами и покупатель выполнил все условия со своей стороны, он получает возможность требовать у продавца или у владельца передачи права владения. 
• Если продавец отказывается продавать жилье на добровольных началах, у покупателя есть право подать иск. Положительное судовое решение позволит переоформить объект на свое имя. 
• Процедура передачи права собственности проводится в единственном уполномоченном органе – Кадастровой палате. 
• При наличии контракта на руках, иностранный инвестор не может насильно выселить квартиросъемщиков или других лиц, незаконно проживающих в апартаментах. Для этого нужно официально завершить процедуру переоформления недвижимости. 

Другие формы договора купли-продажи недвижимости

По турецкому законодательству договора купли продажи недвижимого имущества, которые оформляются в устной, нестандартной письменной форме, заверенные каким-либо другим нотариальным служащим, переводчиком, любым другим учреждением, СЧИТАЮТСЯ ЮРИДИЧЕСКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ. Признание их незаконности действует сразу же после подписания, без необходимости подтверждать это через суд. 

Не имеют юридической силы и контракты с другими названиями (долевые договора, резервация объектов и прочее), конечная цель которых – оформление права владения турецкой недвижимостью. В этом случае обе стороны не имеют права требовать выполнения условий сделки или штрафных санкций. То есть, если условия не были исполнены добровольно, значит не могут быть исполнены и в принудительном порядке. Всё, что гарантирует турецкое законодательство в данном случае – возвращение суммы авансового платежа в полном размере, без каких-либо штрафов и доплат. Рассматривает решение о возврате залога Кассационный суд Турецкой Республики (Yargıtay).

Резюме и предложения

Окончательным этапом заключения сделки купли-продажи недвижимости в Турции является переоформление TAPU или свидетельства о праве собственности. ТАПУ – единственный документ, подтверждающий законное и безоговорочное право  иностранца на владение турецкой собственностью. Выдается свидетельство в Главном управлении земельного регистра и кадастра. До момента встречи сторон сделки в Кадастровой палате и передачи права собственности покупатель должен полностью рассчитаться с продавцом, оплатить все налоги и пошлины. 

Если вы планируете покупку недвижимости на курортах Турции, обращайтесь в компанию Status Property. Мы проконсультируем вас по юридическим аспектам сделки, сопроводим на всех этапах выбора и покупки апартаментов, поможем оформить документы и вместе посетим все государственные учреждения. С нами вы можете быть уверены в законности и полной безопасности заключения сделки купли-продажи. 

Вся предоставленная информация носит исключительно справочный характер и не представляет коммерческой цели. 

Компания Status Property – профессиональное агентство по продаже недвижимости в Турции на берегу Средиземного моря. Мы сопровождаем клиента с момента подачи им заявки на покупку апартаментов и до подписания сделки купли-продажи. В рамках послепродажного обслуживания мы помогаем нашим клиентам в решении бытовых и миграционных вопросов.