Худшие способы инвестиций в турецкую недвижимость: куда не надо вкладывать деньги

Многие покупатели из-за рубежа, приступая к поиску турецкой недвижимости, задаются вопросом: что такое ликвидное и неликвидное жилье в Турции? Ведь, планируя приобретение собственности за границей, мы закономерно рассчитываем на максимальную выгоду от вложений и достижение всех поставленных целей. 

Признак ликвидности недвижимого имущества в курортных государствах определяется месторасположением: в центре города, в шаговой доступности от пляжа или в перспективных районах, где отмечается хороший потенциал к росту ценника и спроса. Имеет первостепенное значение просторная площадь апартаментов, развитая городская и внутренняя инфраструктура, другие параметры. 

Не менее важно разобраться, что такое неликвидное жилье и какие квартиры в Турции нельзя покупать категорически. Именно в этой теме разберемся подробно в нашей экспертной статье. 

Покупка квартиры в «старом жилом фонде»

Для начала уточним, что далеко не все турецкие квартиры старого жилого фонда в зданиях, возведенных в 2000-х годах или чуть ранее, считаются неликвидными. Как правило, такие апартаменты имеют ряд преимуществ, среди которых: большая площадь и продуманная планировка с отдельной кухней, что создает комфортные условия для постоянного проживания. Решающее значение при выборе подобного жилья имеют расположение и хорошее состояние дома. 

Ошибки при покупке квартиры в Турции касаются тех ситуаций, когда инвестор намеренно выбирает варианты в домах очень старого жилого фонда. Все надежды возлагаются на то, что через какое-то время после покупки объект попадет под программу государственной реновации. То есть, дом будет снесен, а все владельцы получат новые шикарные апартаменты. 

По турецкому законодательству все собственники недвижимого имущества владеют не только жилплощадью, но и долями земельного участка, на котором расположено здание. При сносе строения владельцам предоставляется новое жилье, в соответствии с этими земельными паями. 

Существует несколько нюансов, о которых покупателям следует знать заранее: 

• Далеко не каждый турецкий дом попадает под снос. Чтобы участвовать в программе государственной реновации, должно быть официально зафиксировано аварийное состояние объекта, где дальнейшее проживание людей невозможно. 
• Абсолютно все собственники должны согласиться на снос здания. Если хотя бы один из жильцов против либо официально признан недееспособным, процесс может затянуться на неопределенное время. 
• Нередки случаи возникновения разногласий на почве расположения нового жилого комплекса и площади квартир, которые выдаются взамен старых. На практике, квадратура нового жилья всегда меньше площади старых апартаментов. 
• Проект реновации и сам земельный участок должны заинтересовать строительную компанию. Только если девелоперу будут очевидны финансовые выгоды от покупки старого объекта и строительства нового, он примет положительное решение. Если дом расположен в районе, где разрешено малоэтажное строительство и у застройщика нет возможности возвести там высотный ЖК с большим количеством квартир, скорее всего проект реновации не вызовет интерес. Та же самая ситуация и с небольшими земельными участками, которые не позволяют разместить на них обширную инфраструктуру.

Поэтому, подобные капиталовложения имеют очевидные минусы. Инвесторы рискуют нарваться на длительное ожидание включения дома в проект реновации. Гарантий, что это случится быстро, нет. 

Жилье в Турции, в котором проживают арендаторы

Инвестиции в недвижимость Турции, где проживают арендаторы – не самый лучший вариант для ликвидной покупки. Дело в том, что по законам Турецкой Республики, арендатор всегда имеет более выгодную позицию, чем арендодатель. 

Так, квартиросъемщик имеет право проживать в апартаментах на протяжении 10 лет с автоматическим продлением договора аренды и ежегодным повышением цены не более чем на 10% от суммы, указанной в документе. И только 2022 году в виде исключения было разрешено повысить арендную плату на 20% из-за рекордной инфляции турецкой лиры. 

Выселить жильцов у собственника просто так не получится, особенно при наличии турецкого гражданства. После покупки недвижимости закон разрешает в срок до двух недель отправить арендаторам официальное уведомление о выселении, зарегистрированное у нотариуса. Если по истечении одного месяца квартиросъемщик не освободил помещение, отправляется повторное нотариальное извещение. И только еще через месяц у владельца появляется право обратиться в полицию, запросив помощь в выселении арендаторов. По итогу, весь процесс может затянуться до полугода.

Использовать незаконные способы, такие как отключение воды или электричества, не советуем. Так как жилец может подать заявление в суд, что затянет конфликт на неопределенный период. 

Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше изначально выбирать объекты без арендаторов. Если же ваша цель – приобретение собственности для последующей сдачи в аренду, варианты, где уже проживают квартиросъемщики, можно рассматривать. 

Инвестиции в недвижимость для посуточной аренды или субаренды

Инвестиционная стратегия, на которую не стоит делать ставку при покупке жилья в Турции – сдача в посуточную аренду и субаренду. Надеясь на хорошую прибыль в ближайшей перспективе, инвесторы часто не получают ожидаемого. Во-первых, посуточная аренда квартир в Турции менее популярна, чем до пандемии, и всё чаще поездки в деловые командировки в другой город заменяются решением вопросов по интернету. Во-вторых, данный процесс требует траты времени и усиленного контроля со стороны собственника. И в-третьих, краткосрочная аренда апартаментов в Турции разрешена только юридическим лицам. 

Самый лучший способ приобрести жилье для сдачи в наем на короткий и длительный срок – сотрудничество с агентством недвижимости или застройщиком на условиях гарантированной аренды. В этом случае специалисты помогут вам подобрать ликвидный по всем параметрам объект и возьмут на себя заботы по поиску, заселению и выселению арендаторов. Вы же просто получаете свой процент от дохода и имеете право отдыхать в квартире несколько раз в год. 

Недвижимость без Искана

Напомним, что Iskan – это технический паспорт, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию, соответствие всем строительным требованиям и подключение к инженерным коммуникациям. На большинство жилых комплексов акт ввода в эксплуатацию оформляется за несколько месяцев до окончания строительных работ или сразу же после их завершения на протяжении 3–4 месяцев. 

Если жилой комплекс уже построен и заселен, но не имеет Искана – это повод для обоснованных сомнений, стоит ли покупать жилье.

Основные причины отсутствия Iskan: 

• Грубые нарушения в проекте (генплане, прокладке коммуникаций, архитектуре и конструктиве здания и др.). 
• Наличие задолженностей перед официальными органами власти. 

Получить техпаспорт могут сами собственники, собрав необходимую сумму денег, чтобы погасить долги застройщика перед пенсионным фондом, банком или другими учреждениями. Стоит ли тратить дополнительные деньги инвестору – вопрос, скорее, риторический. Лучше изначально выбирать ликвидные по всем характеристикам объекты. 

Недвижимость по низким ценам

Чрезмерно заниженная цена на недвижимое имущество – серьезная причина для настороженного отношения и дополнительной проверки объекта. Если вам предлагают новую квартиру за 60 000 €, а аналогичные по характеристикам апартаменты на рынке в среднем стоят около 100 000 €, рекомендуем внимательно изучить репутацию застройщика и наличие у него обширного кейса успешно реализованных проектов.

Причинами слишком низкой стоимости, как правило, являются:

• расположение в неудачной, удаленной локации без инфраструктуры;
• низкое качество строительных и отделочных материалов;
• несоответствие заявленных характеристик реализованным.

Девелоперы с солидным багажом реализованных проектов не позволяют себе рисковать хорошей репутацией, заранее просчитывая все затраты и прибыль. Новые небольшие компании без опыта в строительной сфере и должного уровня профессионализма, изначально нацеленные на низкий ценник, попросту не могут довести проект до конца с теми характеристиками, о которых заявляли на старте продаж. 

Недвижимость с задолженностью

Неликвидная недвижимость – это объекты, имеющие какую-либо задолженность перед государством, налоговыми органами, банками. Перед покупкой апартаментов рекомендуем внимательно проверять правоустанавливающие и юридические документы. В частности, следует запросить кадастровую выписку, либо воспользоваться услугами юриста, чтобы обезопасить себя и не столкнуться с неприятным сюрпризом во время оформления сделки. 

Напомним, что на сделке купли-продажи в Кадастровой палате обязательно присутствие присяжного переводчика, который зачитывает покупателю все условия договора и данные об объекте. 

Резюме и предложения

Если вы планируете покупку недвижимости в Турции и хотите обезопасить свои сбережения от любых рисков, обращайтесь в компанию Status Property. Наши специалисты помогут подобрать ликвидные апартаменты, максимально соответствующие вашим пожеланиям и бюджету.

Вся предоставленная информация носит исключительно справочный характер и не представляет коммерческой цели. 

Компания Status Property – профессиональное агентство по продаже недвижимости в Турции на берегу Средиземного моря. Мы сопровождаем клиента с момента подачи им заявки на покупку апартаментов и до подписания сделки купли-продажи. В рамках послепродажного обслуживания помогаем нашим клиентам в решении бытовых и миграционных вопросов.